La SCI

Représentant plus d’un million de sociétés créées dans l’Hexagone, la Société Civile Immobilière de son acronyme SCI fait partie des formes sociétales les plus en vogue auprès des entrepreneurs exerçant des activités d’investissement dans l’immobilier ainsi que les familles et les couples qui décident d’acquérir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Il va sans dire que ce montage juridique même s’il n’est pas exempt de défaut présente une multitude d’avantages. Entre sa flexibilité, ses formalités peu contraignantes, sa fiscalité très avantageuse, sa transmission simplifiée… il a en effet tout pour plaire. Néanmoins, avant de se lancer dans la création de ce type de structure, il est important de bien comprendre le mécanisme d’une SCI pour être sûr de faire le bon choix. Définition, caractéristique, fonctionnement, formalités de création, modalités de modification des statuts… tout de suite les détails !

La SCI : à quoi correspond ce statut ?

Couramment utilisée pour la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs, la SCI est une société civile qui s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels. Outil patrimonial par nature, elle a obligatoirement pour objet un bien immobilier et ne peut pas avoir une activité commerciale (à l’exception de la SCI de construction vente ou SCCV). À ne pas la confondre avec la SCPI ou société civile de placement immobilière qui est un produit de pur investissement, la SCI fait partie des sociétés civiles patrimoniales, tout comme son homologue, la société de gestion de valeurs immobilières ou encore la société de portefeuille.

Dans les détails, cette formule a été mise en place afin de permettre aux détenteurs d’un bien commun de profiter d’un cadre juridique de gestion flexible néanmoins régie par des règles précises. Par ailleurs, comme une SCI peut avoir de nombreuses applications dès lors qu’il s’agit d’une activité immobilière n’ayant pas un caractère commercial, il n’existe pas une, mais plusieurs formes de SCI. À savoir :

La SCI familiale

Généralement utilisée dans le cadre d’une succession, la SCI familiale stipule comme son nom l’indique que des membres d’une même famille (couple, enfants, parents, etc.) acquièrent et gèrent de concert un patrimoine immobilier dans des proportions différentes ou pas. Et ce, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un parc plus important.

La SCI de gestion ou de location

Il s’agit de la forme la plus classique de la SCI. Concrètement, la SCI de gestion implique d’acquérir et de mettre en location des biens immobiliers en vue de bénéficier de revenus locatifs au prorata des parts de chacun.

La SCI d’attribution

De plus en plus prisée, la SCI d’attribution est souvent utilisée dans le cadre de programmes immobiliers. En ce sens, cette forme de SCI a pour vocation de permettre l’acquisition ou la construction d’un ensemble immobilier. Celui-ci est ensuite partagés afin que chaque associé puisse jouir ou avoir la propriété d’un bien immobilier à la hauteur de sa part sociale dans le capital. Une fois le partage effectué, la SCI est dissoute.

La SCI de jouissance

Également connue sous l’appellation « multipropriété », la SCI de jouissance est certainement la forme la moins répandue de la SCI. Elle repose sur un principe très simple : un ensemble de personnes propriétaires dispose d’une période d’occupation définie pour ce logement.

La SCI de construction vente ou SCCV

Comme indiqué supra, il s’agit de la seule forme de SCI pouvant s’adonner à des activités commerciales. De fait, la SCCV implique l’acquisition d’un terrain pour la construction d’un immeuble qui sera ensuite mise en vente pour en tirer des bénéfices. Une fois la vente réalisée et les associés rémunérés selon la quote-part qu’ils possèdent dans le capital social, la SCI est dissoute de plein droit.

Bon à savoir : il est possible de créer autant de SCI que d’immeuble ou de types d’immeubles.

Les principales caractéristiques de la SCI

La SCI est une forme juridique de société à part entière. À ce titre, elle est régie par les dispositions des articles 1832 jusqu’à 1873 du Code civil qui dispose du droit commun des sociétés civiles. Les principales caractéristiques d’une SCI peuvent être détaillées comme suit :

Le capital social

Comme pour tout projet de création d’entreprises, quelle que soit sa forme sociale, la constitution d’une SCI nécessite la formation d’un capital social. Pour autant, il n’y a nul besoin d’un capital de départ pour monter une SCI. De fait, la loi n’impose aucun montant minimum ni un seuil maximal à ne pas dépasser. Et cela, quelle que soit la forme de la SCI. Néanmoins, si la SCI peut être constituée à partir de 1 € symbolique, il est fortement conseillé de ne pas s’en tenir à ce minimum légal pour s’assurer de son bon fonctionnement. D’autant plus que le capital social reflète les ressources financières, les fonds propres de la société ainsi que la garantie financière pour les tiers.

À noter que le capital peut être fixe ou variable. Dans le cas d’un capital social fixe, le montant de ce dernier sera indiqué dans les statuts à la création de la SCI. Par conséquent, si une modification a été approuvée, les statuts devront faire l’objet d’une mise à jour ainsi que le respect des formalités qui s’en suivent. En ce qui concerne le capital variable, seuls le montant du capital minimum et le maximum seront inscrits dans les statuts. Ainsi, tant que les limites ne sont pas dépassées, aucune démarche administrative n’est requise pour la modification du capital.

En tout cas, pour constituer le capital social, les associés devront réaliser des apports en contrepartie de parts sociales. Dans les détails, ils ont le choix entre deux types d’apports :

• Les apports en numéraire : il s’agit de somme d’argent incorporée dans le capital de la SCI selon le mode de versement prévue par les statuts. Ainsi, l’associé peut procéder soit par un règlement en monnaie fiduciaire, par virement bancaire, par chèque, par remise de bons du Trésor ou de bons de caisse payables à vue ou échus.
• Les apports en nature : il s’agit d’immeubles dont la propriété a été transférée à l’entreprise en formation. En règle générale, un tel apport équivaut à une forme de vente d’un bien immobilier par l’associé. Néanmoins, les associés peuvent également apporter des biens immatériels comme des brevets ou une marque ainsi que d’autres biens matériels comme un véhicule ou des meubles.

Il faut savoir qu’à la différence des sociétés commerciales, les apports en industrie ne sont pas possibles dans les SCI. En outre, les apports en numéraire d’une SCI n’ont pas à être déposés sur un compte bloqué au nom de l’entreprise. De fait, la demande d’immatriculation ne nécessite pas la présentation d’un certificat de dépôt. Par ailleurs, l’évaluation des apports en nature par un commissaire aux comptes n’est pas non plus obligatoire, quelle que soit la valeur du bien. Elle reste toutefois vivement recommandée. En revanche, l’intervention d’un notaire est obligatoire.

Autre précision : dans le cas où il s’agit d’un bien commun dans le cadre du mariage, l’associé est tenu d’avoir le consentement de son conjoint et d’indiquer cette information dans l’acte d’apport sous peine de nullité.

Les associés

Au moment de sa création, une SCI peut être constituée par deux associés au minimum. En principe, cette structure ne peut pas exister sous la forme unipersonnelle. En revanche, aucune limite n’est imposée par la loi. Ces associés peuvent être des personnes physiques — membre d’une famille, amis, couple, marié, pacsé ou non — ou des personnes morales. Par ailleurs, la loi ne fixe aucune condition de nationalité. La seule règle étant que le siège social doit être situé en France.

En outre, comme cette structure n’a pas une vocation commerciale, les mineurs ont également la possibilité d’être associés, et ceci sans aucune restriction. Toutefois, ils doivent être représentés pour les prises de décisions importantes. Aussi, dans le cas où le mineur est l’associé majoritaire, il reste fortement conseillé de solliciter l’accord du juge des tutelles préalablement à toute assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, appelant l’adoption d’actes graves tels que la vente d’actif.

La responsabilité légale des associés

Dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres du passif de la société, mais non solidairement et subsidiairement comme pour le cas des sociétés commerciales.

Cela signifie qu’à la différence des entreprises à responsabilité limitée (EURL. SARL, etc.), les dettes de la structure touche l’ensemble du patrimoine des associés aussi bien personnel que professionnel. Ainsi, en cas de difficultés financières, si la société est insolvable, les créanciers professionnels peuvent demander aux associés de participer de manière personnelle aux paiements des dettes sociales en injectant des fonds sur le compte de la SCI.

Néanmoins, chaque associé n’est responsable que des biens et des paiements proportionnellement à sa quote-part de capital. À titre d’exemple, si une SCI ne peut honorer ses dettes, un associé possédant 15 % du capital ne sera tenu que de payer 15 % du passif qui lui est dû. Aussi, en vertu de l’article 1858 du Code civil, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’en cas de défaillance de la SCI.

Fonctionnement d’une SCI : l’essentiel à connaître

En principe, les modes d’organisation et de fonctionnement d’une SCI sont préalablement déterminés dans les statuts par les associés. C’est d’ailleurs, cette souplesse et cette grande liberté qui font la popularité de ce montage juridique.

La gérance au sein d’une SCI

Comme toute autre forme sociétale, une SCI nécessite la nomination d’un gérant, personne physique ou morale. Il a pour rôle d’assurer la gestion quotidienne de la structure. Ainsi, en tant que représentant légal de la société, le gérant doit agir dans l’intérêt de l’entreprise et assurer son bon fonctionnement. Pour cela, il peut être amené à :

• Signer des contrats de bail.
• Ouvrir un compte bancaire pour la SCI.
• Gérer les comptes.
• Représenter la structure au cours d’une audience.
• Assurer la tenue de la comptabilité.
• Effectuer les déclarations fiscales.
• Réaliser des travaux sur les biens immobiliers en cas de besoin.
• Recruter du personnel.
• Entretenir les biens.

Par ailleurs, comme la SCI est une forme juridique relativement souple dans son organisation, il est tout à fait possible pour les associés de désigner plusieurs gérants. On parle alors de cogérants qui disposent des mêmes pouvoirs dans l’entreprise. Pour éviter les complications que peut générer la gérance de la SCI par plusieurs cogérants, les associés peuvent insérer dans les statuts des clauses permettant d’organiser l’exercice du pouvoir de chaque cogérant, leurs prérogatives ainsi que les limites de leurs pouvoirs.

Les assemblées générales

Toutes les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant doivent être prises par l’ensemble des associés en principe lors d’une assemblée générale qu’il soit ordinaire ou extraordinaire. Il s’agit d’un mode de consultation des associés qui doivent statuer sur les questions importantes relative à la vie de la société ou encore sur les modifications statutaires.

Ce sont les statuts qui déterminent les modalités de fonctionnement de l’AGO ainsi que les personnes compétentes pour convoquer une assemblée. Toutefois, si les dispositions statutaires ne le prévoient pas, il revient au gérant de la société de procéder à la convocation des associés. Cette convocation peut-être écrite par lettre recommandée avec accusé de réception ou verbale. Par ailleurs, si l’unanimité des associés est en principe requise, les statuts peuvent librement adapter les règles de majorité et de quorum applicables pour les délibérations.

Bon à savoir : 

Toute assemblée générale doit donner lieu à la rédaction d’un procès-verbal qui résume les faits survenus pendant l’assemblée générale, les questions abordées et les résultats du vote. Ce document a pour rôle de prouver la transparence de la SCI et sert de preuve en cas de litige.

Les droits des associés

En vertu de leur part sociale, les associés d’une SCI disposent de prérogatives importantes. Ainsi, tout associé a le droit de :

• Participer aux décisions importantes de la structure en assemblée générale comme celle de la nomination du gérant ou encore l’approbation des comptes annuels, quelle que soit le nombre sa part sociale.
• Céder ses parts.
• Se retirer totalement ou partiellement de l’entreprise.
• Recevoir les informations sur la vie de la société.
• Percevoir des bénéfices.
• Demander l’accès à tous les documents établis par la société ou reçus par elle à tout moment et même sans raison apparente.
• Demander aux gérants par lettre recommandée de consulter les associées sur une question donnée.
• Agir contre le gérant de la SCI.

À noter qu’en cas d’absence d’un associé, même minoritaire, toutes les décisions prises lors d’une assemblée générale peuvent être frappées de nullité.

Le commissaire aux comptes

La nomination d’un commissaire aux comptes n’est obligatoire que si la société rentre dans l’une des trois conditions suivantes :

• La SCI compte plus de 50 salariés.
• Le chiffre d’affaire ou de ressources excède les 8 millions d’euros.
• Le total bilan excède les 4 millions d’euros.

La fiscalité dans le cadre d’une SCI

Comme pour toutes les sociétés, il est nécessaire de choisir le régime d’imposition de la SCI. Dans cette optique, deux choix s’ouvrent aux associés en termes de fiscalité :

Le régime de l’impôt sur le revenu (IR)

Ce régime fiscal implique que les bénéfices de l’entreprise sont imposés en totalité entre les mains des associés au prorata de leur participation au capital social. Ici, la SCI ne paie donc pas directement d’impôt. Pour les associés-personne physique, la taxation se fait lors de la déclaration annuelle des revenus au barème de l’IR dans la catégorie des revenus fonciers. En ce qui concerne les associés-personne morale, la taxation se fait au niveau de la déclaration de résultat selon les règles de leur régime d’imposition.

La taxation des bénéfices à l’impôt sur les sociétés (IS)

Le régime d’imposition à l’IS implique que les bénéfices de la SCI soient imposés au niveau de la société au taux d’imposition de 28 %. Ainsi, en cas de distribution de bénéfices, les associés ne sont pas imposés personnellement sauf s’ils sont distribués sous forme de dividendes.

Il est à savoir qu’en tant que société fiscalement transparente, la SCI est soumise de plein droit au régime de l’IR en cas d’absence de déclaration expresse.

Les obligations législatives

Bien que la SCI soit relativement peu encadrée par la loi, elle doit se conformer aux dispositions générales du code de Commerce. En ce sens, la SCI est tenue d’établir ses comptes annuels (bilan des bénéfices, investissements et pertes au cours de l’exercice social) et de les déposer auprès du greffe. Ainsi, le gérant doit rendre compte annuellement de la gestion de la SCI aux associés qui seront par la suite tenus de l’approuver au cours d’une assemblée générale.

En ce qui concerne l’obligation comptable, la SCI doit simplement tenir à jour une comptabilité de trésorerie. C’est-à-dire un document qui répertorie les recettes et les dépenses. Toutefois, il est à noter que si la SCI opte pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité d’engagement. Autrement dit, elle doit enregistrer toutes les pièces justificatives (factures d’achats et de ventes, encaissements et paiements sociaux, déclarations TVA, etc.) au jour de l’établissement de celles-ci.

Création d’une SCI : guide complet

La création d’une SCI est régie par la loi et doit suivre les démarches communes à toutes les formes sociétales. Cette constitution est divisée en 5 étapes incontournables à réaliser de manière chronologique :

La rédaction des statuts

Établis par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié (obligatoire en cas d’apport en immeuble), les statuts permettent d’établir les règles qui organisent les rapports entre les associés, mais aussi les rapports à l’égard des tiers ainsi que les modalités de fonctionnement de la structure. Ainsi, les statuts d’une SCI doivent contenir l’ensemble des informations relatives à la société et toutes les informations prévues par l’article 1835 du Code civil. Entre autres, les statuts doivent mentionner :

• La forme juridique.
• La dénomination sociale et éventuellement le sigle.
• L’adresse du siège social.
• Le montant du capital social.
• La durée de vie (maximum 99 ans)
• Les apports réalisés par chaque associé.
• Etc.

Outre les clauses obligatoires, les statuts constitutifs de la SCI peuvent également prévoir des clauses spécifiques telles que :

• Les règles relatives à la cession ou la transmission des parts.
• Les modalités de versements des apports en numéraire ou l’évaluation des apports en nature et le nombre de parts sociales remises en contrepartie.
• Les modalités de nomination, de démission ou de révocation du ou des gérant(s).
• Les clauses de variabilité d’un capital social.
• Etc.

Quoi qu’il en soit, la rédaction de ces textes fondateurs de la société doit se faire avec le plus grand soin. Raison pour laquelle, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel.

Enregistrement des statuts

Bien que l’enregistrement des statuts de la SCI auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend son siège est en principe facultatif, conformément à l’article 635 du code général des Impôts (CGI), cette démarche est obligatoire dans deux cas de figure :

• Les statuts ont été rédigés par les officiers publics.
• Les statuts comportent des actes juridiques soumis à un enregistrement au SIE tels que la cession d’actions, les apports d’immeubles, etc.

La publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL)

Afin d’informer les tiers, la constitution d’une SCI doit faire l’objet d’une publication dans un JAL dans le département du siège social de la société. Et ce, dans un délai de 1 mois suivant l’assemblée générale constitutive. Pour être opposable aux tiers, l’avis de constitution doit contenir un certain nombre de données dont la dénomination de la SCI, le capital social, l’adresse de domiciliation, etc. En plus des mentions obligatoires, il faut également préciser la date de signature et la manière dont les statuts ont été rédigés.

Déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI

Dans un délai de 15 jours au plus tard suivant la demande d’immatriculation, la SCI, même familiale, est tenue de déclarer la ou les personne(s) exerçant un contrôle effectif sur la société ou détiennent directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote au registre des bénéficiaires effectifs (RIBE). En l’absence de bénéficiaires effectifs, c’est le gérant qui doit être inscrit au RIBE.

L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Une fois les précédentes formalités accomplies, la SCI peut déposer la demande d’immatriculation auprès du CFE compétent ou directement auprès du greffe du tribunal du commerce dont dépend la société. Cette formalité peut également être accomplie en ligne sur le site de l’infogreffe, le site du guichet unique des entreprises ou encore par l’intermédiaire d’une plateforme juridique en ligne ou une legaltech.

En tout cas, pour être valables, les pièces justificatives suivantes doivent être jointes à la demande d’immatriculation :

• Le formulaire M0 de création de personnes morales dûment complété et signé par le gérant.
• Un exemplaire signé des statuts daté, signé et paraphé par les associés.
• L’acte de nomination du ou des gérants.
• Le rapport du commissaire aux apports (facultatif).
• L’attestation de l’avis de parution dans un journal d’annonces légales.
• Un justificatif de siège social.
• Un justificatif d’identité, une déclaration de non-condamnation des associés non-gérants.
• Le registre des bénéficiaires effectifs.
• Chèque libellé à l’ordre du greffe pour règlement des montants des formalités.

Bon à savoir : lorsqu’il s’agit d’une SCI de gestion, une déclaration d’existence établie sur papier libre en deux exemplaires doit être effectuée au CFE compétent dans un de 1 mois suivant la création si la SCI opte pour l’IS et 3 mois si elle est assujettie à l’IR.

Modification des statuts d’une SCI : la marche à suivre

Colonne verticale sur laquelle repose la société, les statuts d’une SCI ont pour vocation de donner toutes les informations importantes qui définissent la structure. Cependant, loin d’être figés, ces actes fondateurs doivent être capables de s’adapter aux évolutions de l’entreprise et du monde entrepreneurial en général. En effet, comme toute autre société, la vie d’une SCI est souvent ponctuée par de nombreux évènements et rebondissements. Pour pouvoir suivre le mouvement, les statuts peuvent donc être amenés à changer au cours de la vie sociale. Évidemment, toute modification des statuts, quel que soit le motif, implique le respect d’un certain nombre de formalités. La plus importante d’entre elles : la prise de décision en assemblée générale. Effectivement que ce soit pour changer la dénomination sociale, le siège social, l’identité des gérants, prorogation de la durée de la société… la modification des statuts d’une SCI doit être décidée lors d’un vote à l’unanimité (sauf clause spécifique prévue) au cours d’une assemblée générale, qu’elle soit annuelle ou extraordinaire. Une fois la décision actée s’ensuit un ensemble de démarches à accomplir :

• Rédaction du procès-verbal.
• Mise à jour des clauses statutaires visées par la modification.
• Déclaration des modifications aux SIE.
• Publication dans un journal d’annonces légales du département du lieu d’implantation du siège social de l’entreprise (obligatoire pour les modifications portant sur les mentions obligatoires pour faire immatriculer la société).
• Inscription modificative au greffe du tribunal du commerce habilité et au RCS dans un délai de 1 mois à compter de la parution de l’acte de modification dans le JAL (obligatoire pour les modifications des informations indispensables pour l’immatriculation).

Fermeture d’une SCI : comment faire ?

La décision de fermeture d’une SCI intervient pour diverses raisons comme le désaccord des associés sur les grandes orientations de la société. Dans tous les cas, cette fermeture peut être à l’amiable ou judiciaire. Les démarches à suivre ne seront donc pas les mêmes.

Pour une raison ou une autre, il arrive que les associés décident de mettre fin à la vie sociale de la SCI. Dans certains cas, la fermeture de la SCI peut également intervenir de plein droit. Et cela, sans qu’aucune décision préalable des associés ne soit requise. C’est notamment le cas lorsque l’entreprise arrive à son terme, à la survenue d’un évènement spécifique par les statuts ou encore à la réalisation ou l’extinction de l’objet social. Quoi qu’il en soit, faire disparaître une SCI nécessite d’effectuer l’ensemble des démarches de dissolution-liquidation communes à toutes les sociétés. Dans cette optique, la SCI est tenue d’effectuer chronologiquement les démarches suivantes :

• Convocation de l’assemblée générale extraordinaire pour dissolution de la SCI.
• Nomination d’un liquidateur.
• Rédaction et enregistrement à titre gratuit du procès-verbal de liquidation par le liquidateur auprès du SIE.
• Publication de la dissolution dans un journal d’annonces légales.
• Dépôt du dossier de liquidation au greffe du tribunal de commerce auquel est rattachée la société.
• Liquidation des biens de la SCI.
• Publication de l’avis de liquidation dans un JAL habilité.
• Règlement des dettes sociales auprès des différents créanciers professionnels de l’entreprise.
• Répartition du boni de liquidation proportionnellement aux apports de chaque associé.
• Publication de l’avis de liquidation dans un journal d’annonces légales habilité.
• Dépôt du dossier de radiations au RCS auprès du CFE compétent ou directement au greffe du tribunal du commerce.

Dès lors que la radiation est effective, la SCI n’existe plus et perd de ce fait sa personnalité juridique. Dans le cas où des biens subsistent à la disparition de la SCI, les associés entrent en indivision. Ainsi, le partage des biens donne lieu au paiement d’un droit de partage fixé au taux de 2,50 %.

Les autres statuts juridiques

La société SAS

La société unipersonnelle SASU

La société unipersonnelle EURL

Le régime auto-entrepreneur

La société SARL